Votre abattement démarre à la 6e année de détention. Avant, vous payez l’impôt plein. Après 22 ans, l’impôt sur le revenu de 19 % disparaît, et après 30 ans les prélèvements sociaux de 17,2 % disparaissent à leur tour. Entre ces seuils, chaque année supplémentaire réduit la base taxable. Sans aucune réduction, la facture atteint 36,2 % de la plus-value. Vous trouverez ci-dessous les barèmes année par année, les seuils d’exonération et des calculs chiffrés pour estimer ce que vous paierez selon votre durée de possession.
L'essentiel à retenir
22 ans = fin de l'IR, 30 ans = fin des prélèvements sociaux
01
Dès la 6e année
Aucune réduction pendant les cinq premières années.
02
Deux barèmes distincts
L'impôt et les prélèvements sociaux s'effacent à des rythmes différents.
03
Le notaire s'en charge
Il calcule l'impôt et le prélève à la signature.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| De 22 à 29 ans | Exonération totale | Abattement de 28 % à 91 % |
| 30 ans et plus | Exonération totale | Exonération totale |
Quel est le barème d’abattement par année de détention pour une plus-value immobilière ?
Deux barèmes coexistent, car l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne se réduisent pas au même rythme. Repérez votre année de possession dans les tableaux ci-dessous : la 6e année correspond à la sixième année de détention, soit après cinq ans révolus.
Abattement pour l’impôt sur le revenu (19 %)
L’abattement progresse de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e année, ce qui porte le total à 100 %.
| Année de détention | Abattement IR |
|---|---|
| 6e | 6 % |
| 7e | 12 % |
| 8e | 18 % |
| 9e | 24 % |
| 10e | 30 % |
| 11e | 36 % |
| 12e | 42 % |
| 13e | 48 % |
| 14e | 54 % |
| 15e | 60 % |
| 16e | 66 % |
| 17e | 72 % |
| 18e | 78 % |
| 19e | 84 % |
| 20e | 90 % |
| 21e | 96 % |
| 22e | 100 % |
Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
Ici, la progression est plus lente au début : 1,65 % par an jusqu’à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année.
| Année de détention | Abattement PS |
|---|---|
| 6e | 1,65 % |
| 7e | 3,30 % |
| 8e | 4,95 % |
| 9e | 6,60 % |
| 10e | 8,25 % |
| 11e | 9,90 % |
| 12e | 11,55 % |
| 13e | 13,20 % |
| 14e | 14,85 % |
| 15e | 16,50 % |
| 16e | 18,15 % |
| 17e | 19,80 % |
| 18e | 21,45 % |
| 19e | 23,10 % |
| 20e | 24,75 % |
| 21e | 26,40 % |
| 22e | 28 % |
| 23e | 37 % |
| 24e | 46 % |
| 25e | 55 % |
| 26e | 64 % |
| 27e | 73 % |
| 28e | 82 % |
| 29e | 91 % |
| 30e | 100 % |
Au bout de combien d’années la plus-value n’est-elle plus taxée ?
Les deux prélèvements sortent du jeu à des dates différentes, ce qui explique une confusion fréquente : un bien conservé 25 ans n’est pas totalement exonéré.
- Dès 22 ans de détention : vous ne devez plus d’impôt sur le revenu.
- Dès 30 ans de détention : les prélèvements sociaux disparaissent, l’exonération devient complète.
- Entre 22 et 30 ans : seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui fond de 9 % par an.
D’autres cas d’exonération ignorent la durée de possession : la résidence principale, une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 €, certains retraités ou invalides aux revenus modestes, et les résidents d’établissements pour personnes âgées ou handicapées, sous conditions. Si l’un de ces cas est le vôtre, le nombre d’années passe au second plan.
Comment calculer l’abattement sur la plus-value de votre bien ?
Le calcul tient en trois étapes : déterminer la plus-value brute, appliquer l’abattement de l’impôt sur le revenu, puis celui des prélèvements sociaux. Un simulateur en ligne ou une simulation chez votre notaire permet de recouper votre résultat avant la promesse de vente.
Prix corrigé, frais d’acquisition et travaux forfaitaires
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé (prix de l’acte moins les frais de vente justifiés, comme les diagnostics obligatoires) et le prix d’acquisition corrigé. Ce dernier ajoute au prix payé les frais d’acquisition, au montant réel ou au forfait de 7,5 %, et les travaux, au montant réel ou au forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Les travaux d’entretien sont exclus. Pour un bien reçu par donation ou succession, la valeur retenue pour les droits sert de prix d’acquisition. Un résultat négatif constitue une moins-value, ni imposable ni déductible.
Exemples chiffrés pour 10, 25 et 30 ans de détention
Prenons une plus-value brute de 10 000 € dans trois situations.
- Bien détenu 10 ans
- Impôt sur le revenu : 5 années à 6 %, soit 30 % d’abattement, donc une base taxable de 7 000 €.
- Prélèvements sociaux : 5 années à 1,65 %, soit 8,25 %, donc une base de 9 175 €.
- Bien détenu 25 ans
- Impôt sur le revenu : exonération totale.
- Prélèvements sociaux : 16 × 1,65 % + 1,60 % + 3 × 9 % = 55 % d’abattement, donc une base de 4 500 €.
- Bien détenu 30 ans
- Exonération totale de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Le calcul en vidéo
Vidéo : Fiscalité Plus Value Immobilière : Calcul et Exonération (Fiscaloo | Droit fiscal et patrimonial)
Pourquoi attendre avant de vendre un bien immobilier ?
Avant cinq ans, vous subissez le taux maximal de 36,2 %. Au delà, l’attente rapporte de façon mécanique. Voici l’impôt total dû sur une plus-value brute de 10 000 €, selon la durée de détention :
- Moins de 5 ans : 3 620 €
- 10 ans : 2 908,10 € (1 330 € d’impôt et 1 578,10 € de prélèvements sociaux)
- 20 ans : 1 484,30 €
- 25 ans : 774 €
- 30 ans : 0 €
Entre 10 et 20 ans, vous économisez 1 423,80 €, soit environ 142 € par année d’attente. Trois paliers méritent votre attention : la 6e année (début de l’abattement), la 22e (fin de l’impôt sur le revenu) et la 30e (exonération complète).
Si votre plus-value imposable dépasse 50 000 € après abattement, une taxe supplémentaire s’ajoute, de 2 % dès 50 001 € jusqu’à 6 % au delà de 260 000 €. Patienter peut vous faire passer sous ce seuil. Pesez tout de même le coût d’immobiliser votre capital et d’entretenir le bien.
Quels abattements exceptionnels s’ajoutent en zone tendue ou en grande opération d’urbanisme ?
Ces dispositifs bonifiés visent les ventes à un acquéreur qui s’engage à démolir puis reconstruire des logements collectifs sous 4 ans. La promesse de vente doit être signée avant la date limite du dispositif, à vérifier auprès de votre notaire au moment de la vente.
Abattement de 60 % en zone tendue
Il concerne les communes classées en zones A, A bis et B1. L’abattement exceptionnel de 60 % passe à 85 % si au moins la moitié du programme comporte des logements sociaux ou intermédiaires. Il s’ajoute à l’abattement lié à la durée de détention et s’applique aussi aux terrains à bâtir.
Abattement de 70 à 75 % en GOU, ORT ou OIN
Pour les grandes opérations d’urbanisme, les opérations de revitalisation de territoire et les opérations d’intérêt national, les sources divergent entre 70 % et 75 % : le BOFiP tranche. La majoration à 85 % s’applique avec 50 % de logements sociaux ou intermédiaires, et l’abattement intervient après celui de la durée de détention. La vente à votre conjoint, partenaire pacsé, concubin, ascendant, descendant ou à une société dont vous êtes associé est exclue.
Quand la plus-value est-elle payée, et quelles réformes surveiller ?
Vous n’avez rien à avancer : l’impôt est réglé le jour de la vente. Reste à déclarer l’opération, et à garder un œil sur les textes.
Paiement chez le notaire et déclaration de revenus
Le notaire calcule la plus-value imposable, établit la déclaration et verse l’impôt au service de publicité foncière lors de la signature. Vous percevez le prix net d’impôt. Vous reportez ensuite le montant sur votre déclaration de revenus de l’année suivante, formulaire 2042-C, case 3VZ (case 3VW pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale). La déclaration en ligne est obligatoire si vous avez accès à internet. Un oubli entraîne une amende de 5 % des sommes non déclarées.
Réformes annoncées : que faire en attendant ?
Des évolutions de la fiscalité des plus-values reviennent régulièrement dans le débat public. Aucune ne vous concerne tant qu’elle n’est ni votée ni publiée : ce sont les règles en vigueur à la date de la vente qui s’appliquent. Vérifiez-les dans le Code général des impôts (articles 150 VC et suivants) et le BOFiP, puis demandez une simulation à votre notaire avant de signer la promesse de vente.
