Oui, vos loyers sont imposables, et le montant se calcule en deux temps. Vous déterminez d’abord une base imposable selon votre régime, puis vous la multipliez par votre tranche marginale d’imposition, majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. Que le logement soit loué vide ou meublé, le principe reste identique : seule la base change. Cet article déroule la méthode régime par régime, avec quatre exemples chiffrés que vous pouvez refaire avec vos propres loyers. Le tableau ci-dessous situe d’abord votre cas.
L'essentiel à retenir
Impôt = base imposable × (TMI + 17,2 %)
01
Nu ou meublé
Le type de location fixe votre régime et vos abattements.
02
Micro ou réel
Le réel gagne dès que vos charges dépassent l'abattement.
03
Quatre cas chiffrés
De 0 € à 1 974 € d'impôt selon le régime.
| Régime | Location | Seuil | Base imposable | Formulaire |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Nue | Jusqu’à 15 000 € de loyers | Loyers − 30 % | 2042 (case 4BE) |
| Réel foncier | Nue | Au-delà de 15 000 € ou sur option | Loyers − charges réelles | 2044 |
| Micro-BIC | Meublée | Jusqu’à 77 700 € de recettes | Loyers − 50 % | 2042 |
| Réel BIC | Meublée | Au-delà de 77 700 € ou sur option | Loyers − charges − amortissements | 2031 |
Comment calculer l’impôt sur vos revenus locatifs avec la TMI et les prélèvements sociaux ?
Le calcul tient en deux gestes : fixer la base sur laquelle vous êtes imposé, puis lui appliquer un taux global. Voyons-les dans cet ordre.
Déterminer la base imposable selon le régime
Deux méthodes existent. L’abattement forfaitaire retire un pourcentage fixe de vos loyers, 30 % en location nue et 50 % en meublé classique, sans aucun justificatif. Les charges réelles retirent ce que vous avez effectivement dépensé : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, travaux. Le résultat s’appelle la base imposable, la somme sur laquelle l’impôt est calculé.
Appliquer la TMI et les 17,2 % de prélèvements sociaux
Cette base s’ajoute à vos autres revenus du foyer, salaires et pensions compris. La tranche la plus haute que vous atteignez devient votre tranche marginale d’imposition (TMI). Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’y ajoutent toujours, quel que soit le régime. Voici le barème par part utilisé dans les exemples :
| Revenu imposable par part | Taux (TMI) |
|---|---|
| Jusqu’à 11 600 € | 0 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
La formule s’écrit donc Impôt = base × (TMI + 17,2 %). Avec une TMI de 30 %, chaque euro de base vous coûte 47,2 centimes. Au sommet du barème, 45 % et 17,2 % donnent 62,2 %, un plafond qui ne concerne que les foyers très imposés et que les bons leviers font reculer nettement.
Quel régime fiscal s’applique à une location nue ou meublée ?
Tous les loyers sont imposables, mais leur catégorie dépend de l’état du logement, et elle détermine les régimes entre lesquels vous pouvez choisir :
- Location nue : vos loyers relèvent des revenus fonciers. Le micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, le réel au-delà ou sur option. Les monuments historiques, la nue-propriété et les biens sous dispositif Pinel restent exclus du micro-foncier.
- Location meublée : vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ceux d’une activité commerciale. Le micro-BIC couvre jusqu’à 77 700 € de recettes, le réel prend le relais au-delà ou sur option.
En meublé, votre statut compte aussi. Vous êtes loueur meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes restent sous 23 000 € ou sous la moitié des revenus du foyer. Vous basculez en LMP quand vous dépassez les deux seuils à la fois.
Deux cas échappent à l’impôt : la location d’une partie de votre résidence principale à des locataires de passage, si elle rapporte 760 € par an au plus, et certaines chambres meublées sous plafond de loyer. Ne confondez pas, enfin, avec la valeur locative : elle sert à calculer la taxe foncière, pas l’impôt sur vos loyers.
Comment calculer l’impôt en location nue, au micro-foncier ou au régime réel ?
En location nue, la même question se pose à chaque déclaration : l’abattement de 30 % vous suffit-il, ou vos dépenses réelles pèsent-elles davantage ? Deux exemples permettent de comparer.
Calculer l’impôt au micro-foncier
Prenons 10 000 € de loyers et une TMI de 11 %. L’abattement de 30 % ramène la base à 7 000 €. L’impôt sur le revenu s’élève à 770 € (7 000 × 11 %), les prélèvements sociaux à 1 204 € (7 000 × 17,2 %). Vous payez au total 1 974 €, sans avoir conservé une seule facture.
Calculer l’impôt au régime réel foncier
Ici, la base vaut les loyers moins les charges déductibles. Parmi elles figurent :
- les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et l’assurance du prêt ;
- la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables ;
- les primes d’assurance (loyers impayés, propriétaire non occupant) et les frais de gestion ;
- les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, mais pas ceux de construction ou d’agrandissement.
Exemple avec 12 000 € de loyers et une TMI de 30 %. Vos charges atteignent 7 000 € (3 000 € d’intérêts, 900 € de taxe foncière, 300 € d’assurance, 600 € de gestion, 2 200 € de travaux). La base tombe à 5 000 € et l’impôt à 2 360 € (5 000 × 47,2 %). Le micro-foncier aurait taxé 8 400 €, soit 3 965 €. Le réel vous fait gagner environ 1 600 €.
Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Hors intérêts d’emprunt, il s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Quel est l’avantage fiscal de la location meublée en micro-BIC ou au réel ?
Le meublé offre un levier que la location nue n’a pas : l’amortissement du bien. Un seul scénario, calculé de deux façons, le montre bien.
Calculer l’impôt au micro-BIC
Vous louez un meublé 7 800 € par an, avec une TMI de 30 %. L’abattement de 50 % ramène la base à 3 900 €. L’impôt, prélèvements sociaux compris, atteint 1 841 € (3 900 × 47,2 %). Un meublé de tourisme classé bénéficie d’un abattement plus généreux de 71 %.
Calculer l’impôt au régime réel BIC avec l’amortissement
Même loyer de 7 800 €, mais vous déduisez 1 300 € de charges, 1 550 € d’intérêts d’emprunt, 470 € d’honoraires comptables et 5 457 € d’amortissement du bien et du mobilier. Le total, 8 777 €, dépasse vos recettes : la base imposable tombe à 0 € et l’impôt aussi. Vous économisez 1 841 € face au micro-BIC. Dans la même situation en location nue, l’addition tournerait autour de 2 500 €.
Un point de vigilance : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente d’un LMNP. L’économie annuelle peut donc se payer en partie à la sortie. Un expert-comptable reste recommandé pour tenir la comptabilité du réel.
Comment choisir entre micro et réel, puis déclarer ses revenus locatifs ?
La décision se prend en quelques minutes, et la déclaration suit immédiatement.
Appliquer la règle de décision en quatre étapes
Procédez dans cet ordre :
- Étape 1 : calculez votre base avec l’abattement (30 % en nu, 50 % en meublé).
- Étape 2 : additionnez vos charges réelles de l’année, amortissements compris en meublé.
- Étape 3 : comparez les deux montants.
- Étape 4 : tranchez. Charges supérieures à l’abattement, passez au réel. Sinon, restez au micro.
Le point de bascule se repère vite : sur 12 000 € de loyers en location nue, le réel devient plus rentable dès 3 600 € de charges. En meublé, sur 7 800 €, il suffit de 3 900 €. Une option pour le réel vous engage pour trois ans.
Remplir les bons formulaires entre avril et juin
Le micro-foncier et le micro-BIC passent par la déclaration 2042, avec la case 4BE pour le foncier. Le réel foncier exige en plus le formulaire 2044, le réel BIC une liasse fiscale complète (2031). Avant de valider, confirmez les seuils en vigueur sur impots.gouv.fr.
Le calcul en vidéo
Vidéo : Location vide : la fiscalité des revenus fonciers expliquée (micro, réel, déficit foncier) (Valérie)
