Vous déclarez vos loyers de meublé sur la déclaration complémentaire des revenus professionnels, le formulaire 2042 C-PRO, dans la rubrique des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels. Au micro-BIC, vous reportez vos recettes brutes dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD, et l’administration applique l’abattement. Au régime réel, vous déposez d’abord une liasse fiscale 2031, puis vous reportez le résultat sur la 2042 C-PRO. L’ordre des étapes compte, et une case se trompe vite. Voici le parcours complet, avec les montants à inscrire.
📌 L’essentiel à retenir
Micro-BIC = 2042 C-PRO, régime réel = liasse 2031
Recettes brutes
Reportez les loyers sans abattement, l’administration le calcule.
SIRET d’abord
Déclarez l’activité sous 15 jours sur le Guichet unique pour l’obtenir.
Choix du régime
Le réel gagne dès que charges et amortissements dépassent 50 % des recettes.
Conseil : l’option pour le réel se formule avant le 1er février auprès du service des impôts des entreprises.
| Régime | Formulaire | Cases | Montant à reporter |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 2042 C-PRO | 5ND, 5OD, 5PD | Recettes brutes |
| Régime réel | Liasse 2031-SD puis 2042 C-PRO | Résultat reporté, déficits en 5NY à 5PZ | Bénéfice ou déficit de la liasse |
Quel formulaire et quelles cases pour déclarer sa LMNP en micro-BIC ?
Le micro-BIC s’applique d’office tant que vos recettes restent sous 77 700 € par an. C’est le régime de la majorité des bailleurs, et il se règle en quelques minutes sur impots.gouv.fr.
Formulaire 2042 C-PRO et cases 5ND, 5OD, 5PD
Ouvrez votre déclaration en ligne, puis la 2042 C-PRO. Cherchez la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ». Le choix de la case dépend de la personne qui perçoit les loyers :
- 5ND pour le déclarant 1
- 5OD pour le déclarant 2
- 5PD pour une personne à charge
Ces cases visent la location longue durée et les meublés de tourisme classés. Un meublé de tourisme non classé relève de cases distinctes dans la même rubrique, vérifiez l’intitulé affiché. En couple et en indivision, chacun déclare sa quote-part dans sa propre case.
Montant à reporter et erreurs à éviter
Inscrivez vos recettes brutes : loyers, charges refacturées et provisions sur charges. Avec 12 000 € encaissés, vous écrivez 12 000, pas 6 000. L’administration retranche l’abattement de 50 % (base imposable de 6 000 €), puis ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux. Voici les erreurs les plus fréquentes :
- reporter le net au lieu du brut
- appliquer l’abattement soi-même
- remplir la partie prélèvements sociaux, déjà calculée
- utiliser le formulaire 2044 ou la case 4BE, qui appartiennent aux revenus fonciers de la location vide
- oublier le numéro SIRET en première page
La déclaration en vidéo
Vidéo : Impôts 2025 : Comment remplir le formulaire 2042-C-PRO en micro-entreprise ? (Superindep fr)
Comment remplir sa déclaration LMNP au régime réel ?
Le réel demande plus de rigueur, mais il ouvre l’amortissement. Il s’impose au-dessus de 77 700 € de recettes et reste accessible sur option en dessous.
Liasse fiscale 2031, télétransmission et aide d’un expert
Le dossier comprend la liasse 2031-SD et ses annexes 2033-A à 2033-E. Il se télétransmet sur impots.gouv.fr (onglet Professionnel, puis Déclarer), sous peine d’une majoration de 0,2 %. Trois voies s’offrent à vous :
- l’interface en ligne directe
- un partenaire EDI-TDFC (environ 100 €)
- un expert-comptable
Faire seul reste juridiquement possible, mais la liasse suppose des notions comptables. Un logiciel partenaire ou un expert limite le risque d’erreur. L’adhésion à un centre de gestion agréé évite la majoration du bénéfice imposable. Le résultat final rejoint ensuite la 2042 C-PRO.
Amortissement, déficits reportables et réintégration en 2025
Prenons un appartement à 250 000 €, amortissable à 90 % sur 30 ans : 225 000 ÷ 30 donne 7 500 € par an. Avec 12 000 € de loyers et 5 000 € de charges, le résultat avant amortissement atteint 7 000 €. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, vous déduisez donc 7 000 € et reportez les 500 € restants sans limite de durée.
Les déficits hors amortissement se reportent 10 ans, dans les cases 5NY à 5PZ. Une contrepartie existe : à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, sauf pour certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD).
Faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel pour sa déclaration LMNP ?
Un exemple chiffré tranche mieux que la théorie. Un bien rapporte 15 000 € de loyers, avec 6 000 € de charges et 7 000 € d’amortissement.
- Au micro-BIC : abattement de 50 %, soit 7 500 € imposables et 1 290 € de prélèvements sociaux.
- Au réel : 15 000 − 6 000 − 7 000 = 2 000 € imposables et 344 € de prélèvements sociaux.
La règle pratique : restez au micro-BIC si vos charges pèsent moins de 50 % des recettes et que vous tenez à la simplicité. Passez au réel quand charges et amortissements dépassent ce seuil, ce qui est le cas ici (87 %). Un meublé de tourisme non classé relève d’un plafond de 15 000 € et d’un abattement de 30 % seulement, ce qui rend le réel plus vite intéressant.
L’option pour le réel se formule avant le 1er février, par courrier au service des impôts des entreprises ou sur la liasse 2031 lors de la première déclaration. Elle vaut 2 ans et se reconduit tacitement.
Deux points de vigilance restent à connaître. La location meublée est exonérée de TVA, sauf activité para-hôtelière (séjours de 30 nuits maximum avec au moins trois prestations parmi petit-déjeuner, ménage, linge, accueil). Et au-delà de 23 000 € de recettes, des cotisations sociales d’environ 40 % peuvent remplacer les 17,2 %, surtout en courte durée.
Quelles formalités effectuer avant sa première déclaration LMNP ?
Sans numéro SIRET, impossible de déclarer correctement. Deux démarches précèdent donc la déclaration de revenus.
Immatriculation au Guichet unique de l’INPI et numéro SIRET
Vous disposez de 15 jours après le début de la location pour déclarer votre activité, uniquement en ligne sur le Guichet unique de l’INPI (il remplace l’ancien formulaire P0i). Créez un compte, ouvrez la rubrique création d’entreprise, puis renseignez vos coordonnées, l’adresse du bien et votre régime fiscal. Vous recevez ensuite un SIRET à 14 chiffres, avec un code APE 6820A (location de logements).
CFE et espace professionnel impots.gouv.fr
La cotisation foncière des entreprises (CFE) se déclare sur le formulaire 1447-C-SD avant le 31 décembre de l’année de création. Vous en êtes exonéré la première année, puis la base est réduite de moitié l’année suivante. Créez aussi votre espace professionnel sur impots.gouv.fr : il est indispensable au régime réel et à la télétransmission.
Immatriculation pas à pas
Vidéo : Immatriculation INPI LMNP – LMP: comment déclarer votre début d'activité ? (JD2M – Jedéclaremonmeublé)
Quelles conditions pour rester loueur meublé non professionnel ?
Vous restez non professionnel si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus de votre foyer fiscal. Le statut de loueur professionnel n’arrive que lorsque les deux seuils sont dépassés ensemble.
Le logement doit être réellement meublé selon le décret de 2015 : literie, rideaux ou volets occultants, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur-congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien. Vos loyers relèvent alors des BIC, jamais des revenus fonciers.
Quelles formalités pour la cessation d’un LMNP ?
Déclarez la fin de votre activité sur le même Guichet unique de l’INPI, dans les 30 jours suivant l’arrêt effectif de la location. Cette démarche entraîne la radiation du répertoire Sirène et met fin aux obligations déclaratives attachées au SIRET.
Au régime réel, vous déposez une dernière liasse fiscale de cessation, avec le calcul de la plus-value et la réintégration des amortissements déjà déduits.
